В Москву пришла мода на районные торговые центры

Районные ТЦ стали главным трендом на рынке недвижимости Москвы

В стратегии столичных девелоперов произошли изменения: вместо популярных несколько лет назад крупных моллов они все чаще предпочитают строить компактные, многофункциональные торговые центры районного формата. Такие объекты быстро окупаются, востребованы жителями и позволяют получать льготы от местных властей.

По оценке CORE.XP, с начала 2025 года по сентябрь включительно в Москве было введено 91,1 тыс. кв. м новых ТЦ, что на 10,4% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. Примечательно, что большинство объектов, открытых c начала года, — 71% — приходится на районные торговые центры (5–20 тыс. кв. м). Эта структура открытий наглядно иллюстрирует тренд на районный формат в строительстве в столице торговых центров.

Данная тенденция наверняка получит развитие. Согласно анонсам девелоперов, общий объем введенных торговых площадей за 2025 г. в столице может достигнуть 197,2 тыс. кв. м. И районный формат будет лидировать в статистике — на него придется 36% всех новых объектов (см. график).

Столь активное развитие районных ТЦ обусловлено рядом факторов. Во-первых, такие объекты на текущий момент выгодны застройщикам: они быстро окупаются, устойчивы к кризисам и востребованы благодаря формату «у дома». Во-вторых, столичные власти обязывают девелоперов строить коммерческую недвижимость в обмен на льготы при возведении жилья. Масштабные городские программы, такие как Создание мест приложения труда (МПТ) и Комплексное развитие территорий (КРТ), создали для застройщиков прямые стимулы для строительства новых торговых центров, интегрированных в многофункциональные и жилые комплексы. К примеру, программа МПТ предлагает девелоперам льготные условия — снижение стоимости земельных участков или упрощенные процедуры согласования при создании новых рабочих мест и объектов коммерческой инфраструктуры рядом с жилым комплексом.

Этому тренду также способствовало общее насыщение московского рынка крупными объектами регионального и суперрегионального уровня. Помимо этого современная модель потребительского поведения ориентирована на e-commerce, где пункты выдачи, локальные торговые пространства в МФК и магазины «у дома» являются главными точками притяжения и совершения покупок.

География открытий торговых центров претерпела некоторые изменения. Наиболее заметна динамика в ЮАО и ЦАО: если за первые девять месяцев прошлого года новых ТЦ там не было, то за тот же период 2025 г. их доля составила 19% и 17% от общей введенной площади соответственно. Но наибольшая активность зафиксирована в СВАО — на него пришлось 37% всех новых площадей.

Профильные эксперты обратили внимание на еще один любопытный тренд. «За десять последних лет в Москве средняя площадь ТЦ снизилась почти на треть», — отметила руководитель направления торговой и гостиничной аналитики IBC Real Estate Валерия Шураева. С ее слов, в столице с 2015-го по 2025 год средняя площадь вводимых торговых центров составила 23,1 тыс. кв. м, что на 31% меньше, чем у ТЦ, построенных в 2000–2014 годы. «Тренд на уменьшение средней площади московских ТЦ усилился. Так, арендопригодная площадь 10 из 11 торговых центров, открытых с января по август 2025 года, не превышает 20 тыс. кв. м», — добавила аналитик. В структуре арендаторов, по ее данным, 23% приходится на одежду, 12% — на супермаркеты и гипермаркеты, 12% — на сегмент развлечений, 7% — на рестораны и кафе, 5% — на товары для детей.

Все вышеуказанные тенденции позволяют сделать вывод, что стратегия многих столичных девелоперов изменилась: вместо торговых центров крупного формата предпочтение все чаще отдается компактным многофункциональным объектам районного формата. По прогнозу CORE.XP, в 2026 году в Москве введут 171 тыс. кв. м районных торговых центров — почти втрое больше, чем годом ранее. При этом ввод крупных комплексов к концу 2026 года может сократиться на 70%.