Вторичное жилье на элитном рынке на 32% дешевле новостроек: названы причины

Аналитики объяснили разрыв цен между вторичным и первичным рынком элитного жилья

За последние годы разрыв цен между вторичным и первичным рынком элитного жилья Москвы заметно увеличился: с 14% по итогам первого квартала 2024 года до 32% в третьем квартале 2025-го. На рост разницы влияют, в частности, повышение цен в период продаж, более высокое качество новых домов и общие рыночные тренды.

По данным Kalinka Ecosystem, ключевая причина значительного расхождения цен кроется в структуре предложения, претерпевшей изменения за последние пару лет.

На фоне повышения цен в строящихся проектах средняя цена элитного жилья увеличилась до 2,17 миллиона рублей за квадратный метр в третьем квартале 2025 года (плюс 14% за год). На рост стоимости влияет и рост доли elite&deluxe в общем объеме первичного предложения – с 30% до 47%. Цена в этом подклассе достигла 3,1 миллиона рублей за метр (плюс 11% за год). На предложение премиум-класса приходится 53% объема на первичном рынке, а средняя цена «квадрата» составляет 1,4 миллиона (плюс 23% за год).

Вторичная недвижимость представлена в основном старым жилым фондом. В предложении преобладают квартиры в комплексах премиум-класса, сохраняется много низколиквидных предложений.

В классе elite&deluxe и в центральных локациях предлагается лишь 25% квартир – почти в два раза меньше, чем в новостройках. На вторичном рынке в проектах премиум-класса средняя цена метра составляет 1,2 миллиона рублей (на 12% меньше, чем в новых домах), в классе elite&deluxe — 2,4 миллиона рублей (на 23% меньше).

— За счет различной структуры сравнение средних ценовых значений между первичным и вторичным рынком не всегда корректно, — утверждают аналитики. — Тем не менее среднегодовой темп прироста цен на рынках находятся примерно на одном уровне: на первичном рынке прирост цены за год составляет 14%, на вторичном – 10%.

На разницу в ценах оказывают влияние и способы оплаты. На первичном рынке представлено множество программ, в том числе беспроцентные рассрочки сроком до трех лет. На вторичном рынке покупатель должен сразу оплатить 100% стоимости жилья.

Имеют место и традиционные факторы: себестоимость строительства нового жилья и издержки в последние годы активно растут, в том числе за счет высокой инфляции. При этом и стандарты качества строительства с каждым годом улучшаются. На элитном рынке в первую очередь вводятся новшества и фишки проектов, используются дорогие материалы, что, в свою очередь, дополнительно увеличивает ценовой разрыв.