С середины октября столичный рынок съемного жилья «успокоился»

В Москве исчезли бюджетные варианты аренды жилья

В этом году высокий сезон аренды жилья оказался в Москве коротким: начался в конце июля, а фактически завершился в начале октября. Кроме этого, он запомнился аномально быстрым «вымыванием» бюджетных лотов. В результате сегодня в старой Москве (без учета Зеленограда) самая дешевая квартира в долгосрочную аренду сдается за 44 тыс. руб. в месяц. За всю историю наблюдений за столичным рынком съемного жилья это самый высокий минимальный ценовой показатель.

Как рассказала «МК» руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева, сейчас на столичном рынке съемного жилья находится 20 тыс. лотов. Из них 2 тыс. лотов приходится на студии, 4,7 тыс. объектов — на однокомнатные лоты, 8 тыс. — на двухкомнатные, 4,2 тыс. — на трехкомнатные и 1,1 тыс. — на многокомнатные лоты. Это на 10% больше, чем в начале года, и на 15% больше, чем год назад. «В начале минувшего лета после роста ключевой ставки ЦБ и, соответственно, ипотечных и депозитных ставок многие потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию, разместив свои средства на депозитах. В итоге они частично перешли на рынок аренды жилья, что привело к резкому сокращению объема лотов на рынке, особенно самых востребованных однокомнатных лотов и студий», — пояснила аналитик.

По ее оценке, средняя цена аренды 1-комнатных лотов в столице составляет 78 тыс. руб. С начала года она выросла на 5,5%, а за последние 12 месяцев — на 17%. Наиболее востребованы внутри МКАД однокомнатные квартиры и «евродвушки» со средней площадью от 38 до 45 кв. м. Они быстрее всего «уходят». Основными факторами спроса у потребителей являются транспортная доступность (в идеале — пешая доступность до метро), наличие минимально необходимой внешней и внутренней инфраструктуры проекта и района проживания. «Кроме того, немаловажное значение имеет внутреннее состояние квартиры (качество ремонта и наличие необходимой мебели). У таких лотов более широкая целевая аудитория, от холостых одиночек до семей с детьми», — добавила Чегодаева.

Как сообщила «МК» директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, с середины октября столичный рынок аренды заметно успокоился. Никакой суперактивности потенциальных арендаторов, характерной для высокого сезона, уже не наблюдается. Эксперт отметила корректировку цены в пределах минус 10–15% во всех сегментах съемного жилья. Во-первых, сказалось снижение в начале осени ставок по рыночной ипотеке. Во-вторых, многие арендаторы уже как-то определились, скорректировали свои бюджеты, выбрали ближайшие удобные для них города-спутники в Подмосковье или «эмигрировали» в Новую Москву. В результате срок экспозиции внутри МКАД увеличился. По ее оценке, сильнее всего арендные ставки снизились в районах, где активно ведется строительство жилья, благодаря чему имеется достаточно большой объем предложений типичных объектов. Наиболее заметен этот тренд в Измайлове и некоторых районах возле МКАД.

«Одной из ярких тенденций этого сезона стало быстрое «вымывание» предложения самых доступных вариантов в бюджетных районах столицы. Даже выход на рынок нового предложения от инвесторов не смог повернуть эту ситуацию», — подчеркнула Чегодаева.

— За год средние арендные ставки в Москве увеличились на 5–15%, в т.ч. на фоне существенного подорожания ЖКУ и инфляции. Нижняя ценовая планка тоже поднялась — самая дешевая квартира в долгосрочную аренду в старой Москве (без учета ЗелАО) сейчас стоит 44 тыс. руб. в месяц — против 40 тыс. руб. в сентябре этого года и в октябре 2024 года, — отметила «МК» заместитель директора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова. — За всю историю наблюдений за рынком это наиболее высокий минимальный ценовой показатель.

По ее словам, в октябре за такую сумму в старой Москве (без учета ЗелАО) сдается 1-комнатная квартира с обстановкой и бытовой техникой на 2-м этаже 9-этажного панельного дома в Путевом проезде, в 7 минутах транспортом от ст. м. «Бибирево». Общая площадь объекта этого лота в Алтуфьеве (СВАО) — 33,4 кв. м, габариты кухни — 8 кв. м. Данное предложение — для семейной пары или для одной женщины, размещение животных в квартире строго запрещено.

Далее в пятерке самых дешевых старомосковских квартир в аренду, по версии Поляковой, попала «однушка» за 45 тыс. руб. в месяц — в эту сумму включены также все коммунальные платежи. Жилье общим метражом 40 «квадратов» с кухней 9 кв. м находится на первом этаже современного 17-этажного кирпичного дома на улице Богданова, в 5 минутах ходьбы от ст. м. «Солнцево» (ЗАО). Квартира с качественным ремонтом, современной гарнитурной мебелью, есть полный комплект бытовой техники. Рядом с домом парк и пляж на Мещерском пруду.

На третьем месте однокомнатная квартира стоимостью 47 тыс. руб. в месяц — в 17 минутах ходьбы от ст. м. «Авиамоторная» (Лефортово, ЮВАО). Жилье с качественным ремонтом, современной мебелью в комнате и на кухне, всей необходимой бытовой техникой. Установлены стеклопакеты, есть кондиционер, на полу ламинат и плитка. Общая площадь лота — 35 кв. м, кухни — 8 кв. м. Квартира на 7-м этаже панельной девятиэтажки на Юрьевской улице.

Четвертую позицию занимает «однушка» со ставкой найма 48 тыс. руб. на 4-м этаже кирпичного 5-этажного дома на Кубанской улице, в 14 минутах ходьбы от ст. м. «Волжская» (Люблино, ЮВАО). Квартира в хорошем состоянии, общие габариты — 45 кв. м, метраж кухни — 8 «квадратов», санузел раздельный, балкон застеклен, установлены стеклопакеты. Жилье меблировано и укомплектовано необходимой бытовой техникой. Разрешено размещение квартирантов с детьми и домашними питомцами.

На нижней строчке рейтинга однокомнатная квартира на 5-м этаже 9-этажного панельного дома на Кустанайской улице, в 5 минутах ходьбы от ст. м. «Шипиловская» и «Красногвардейская» (район Зябликово, ЮАО), которая сдается за 50 тыс. руб. в месяц. Лот со свежим косметическим ремонтом, на кухне в наличии гарнитурная мебель и бытовая техника, в комнате диван-кровать и шкаф, в прихожей встроенный шкаф. Общая площадь квартиры составляет 35 кв. м, кухни — 7 кв. м, санузел раздельный. Этот вариант — для одного человека не старше 35 лет. Держать животных в квартире запрещено.

По итогам первого месяца осени спрос на московские съемные квартиры превышал предложение. При этом ставки найма подросли незначительно. В октябре рост выдохся, за исключением бюджетных в недорогих районах. В целом на массовом рынке долгосрочной аренды в старой Москве средняя стоимость однокомнатной квартиры, по оценке Поляковой, находится в диапазоне 52–66 тыс. руб.; двухкомнатная в среднем стоит 70–85 тыс. руб.; трехкомнатная — 75–90 тыс. руб.  

С некоторой надеждой специалисты ожидали решения ЦБ по ключевой ставке. Напомним, что 24 октября Банк России снизил «ключ» на 0,5%, до 16,5%. Нередко такой шаг регулятора вызывал оживление ипотечников и рост спроса на рынке жилой недвижимости. Но на сей раз этот важный фактор был проигнорирован рынком.

«Снижение ключевой ставки ЦБ может поступательно привести к тому, что объекты, которые сейчас находятся в аренде, выйдут в продажу, а следовательно, на рынке аренды в какой-то момент может сформироваться дефицит. Тем не менее об этом дефиците на сегодняшний день говорить рано. Этот момент не наступит ни в начале зимы, ни в феврале», — отметила Дымова.

Резких изменений на рынке долгосрочного найма в Москве ждать не стоит, уверены эксперты. «На столичном рынке аренды жилья завершается волна активного спроса, и скоро на нем наступит межсезонный штиль. Прирост по цене может быть только в ликвидных вариантах с хорошим ремонтом и мебелью в престижных районах», — считает Чегодаева.

«В конце октября активность нанимателей на рынке аренды Москвы идет на спад. Перед новогодними праздниками и в период рождественских каникул, со второй половины декабря и до середины января, обычно наступает затишье», — заметила Оксана Полякова. Однако, по ее мнению, в начале следующего года даже при охлаждении рынка, скорее всего, сохранится ценовая инерция — арендодатели постараются сдать свои объекты по той стоимости, какая была на пике спроса в августе–октябре.

ЦИФРА

356,82 тыс. льготных жилищных кредитов на общую cумму 2,05 трлн руб. выдано за девять месяцев 2025 года в России, подсчитали аналитики Объединенного кредитного бюро. По их оценке, доля льготного кредитования составила 59% от общего количества ссуд и 78% от общего объема выдач ипотечных ссуд. В январе–сентябре этого года по сравнению с аналогичным периодом 2024 года количество выдач сократилось на 30%, а объем — на 25%.