Юридические риски при покупке жилья стали ниже благодаря изменениям в ЕГРН

В выписках ЕГРН появилась новая строка о всех собственниках квартир

В России вступили в силу изменения, касающиеся содержания выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Теперь документ будет содержать сведения не только о зарегистрированных собственниках, но и о тех, кто имел или имеет права пользования приватизированной и кооперативной недвижимостью.

С 4 октября 2025 года в РФ изменилась форма выписок из ЕГРН. С этого дня в этом документе отражаются данные  о нынешних и бывших членах семьи собственника приватизированного жилья, если в момент приватизации они имели равные права пользования квартирой вместе с приватизировавшим её лицом. В том числе и те, кто свое время отказался участвовать в приватизации. Аналогичный порядок действует для квартир в жилищных или жилищно-строительных кооперативах. Члены семьи (в т.ч. бывшие), указанные в момент полной выплаты паевого взноса в качестве членов семьи члена кооператива в ордере на жилье или в решении общего собрания кооператива о предоставлении жилья или вселенные в него ранее, имеют право продолжать проживать в квартире даже после смены собственника. То есть, покупатель жилья сможет заранее узнать список невыселяемых жильцов.

— Ранее при приватизации порой возникали ситуации, когда фактические пользователи квартиры не являлись собственниками, но имели равные права проживания, или имели права на квартиру, но фактически ею не пользовались. — сообщил «МК» риэлтор Александр Иванов. — В моей практике был случай, когда молодой человек при приватизации московской квартиры отбывал наказание в исправительной колонии и был из нее выписан. Однако этот факт продавцы, его родственники, по каким-то причинам «забыли» указать, что привело к затяжному судебному спору после его освобождения и оспариванию договора купли-продажи. Можете себе представить какой шок пережили покупатели этого жилья. Особенно, на фоне взлетевших цен на столичные квартир за время суда.

Теперь у добросовестных покупателей квартир и частных домов появилась дополнительная защита. Перед сделкой можно узнать о лицах, сохранивших право пользования квартирой, чтобы оценить юридические риски. А вот продавцам объектов с обременениями станет сложнее дойти до сделок. Всем собственникам кооперативного и пиватизированного жилья придется учитывать интересы лиц, имеющих право пользования. «Нововведение, безусловно, повысит прозрачность рынка недвижимости и усилит защиту прав участников сделок», — заметил эксперт.

Экономист, топ-менеджер в области финансовых коммуникаций Андрей Лобода также приветствовал введение в оборот новой формы выписки из ЕГРН: «Технологическое развитие государственных услуг в России идет опережающими темпами и, по моим наблюдениями, за 25 лет взаимодействия с госорганами наши граждане уверенно покинули зону стресса, перейдя в комфортные условия общения в цифровой плоскости. Справки и выписки, на получение которых ранее приходилось тратить дни и недели, теперь формируются за несколько часов в онлайне».

Вполне очевидно, что в рамках дальнейшего развития цифровизации госуслуг населению растет его качество. С юридической точки зрения содержание справочной информации в создаваемых электронных документах играет важную роль. «Ранее покупателям недвижимости в выписках ЕГРН не была доступна информация о проживании в помещениях третьих лиц. Приходилось обращаться к местным профильным учреждениями для подготовки еще одного документа – выписки из домовой книги», — сообщил «МК» экономист.

По его мнению, в формировании выписки ЕГРН важно отточить оперативное внесение данных о проживающих. «Права собственника и проживающих должны быть защищены. Полная цепочка информации со сведениями о владении недвижимостью, долевой собственности, обременениях, прописке теперь будет доступна практически сразу. Это серьезно повысит прозрачность рынка, облегчит гражданам проведение сделок с недвижимостью, снизит риск столкновения с недобросовестными практиками», — заключил Лобода.