Искусственный интеллект вместо художников: как нейросети помогают девелоперам проектировать жилье будущего

ИИ меняет правила игры на рынке недвижимости

  В последние годы нейросети все активнее берут на себя работу дизайнеров, маркетологов и архитекторов. О том, как  искусственный интеллект меняет правила игры на рынке  недвижимости и  что ждёт покупателей квартир и частных домов в ближайшие годы, «МК» рассказал урбанист и сооснователь Гильдии креативных продюсеров Ирина Доброхотова.

От ручного к цифровому

 Десять лет назад ключевым инструментом конкуренции для девелоперов были арт-объекты во дворах, коллаборации с художниками и авторские фасады. Чтобы подчеркнуть уникальность проекта, активно привлекались архитекторы и дизайнеры. Их работа включала планировку квартир, конструктивные решения и создание особой атмосферы. Пространства должны были быть узнаваемыми, здания — выделяться, а общественные зоны  выполнять роль «точек притяжения» для жителей.

Покупателям было важно само жильё и среда вокруг него. Девелоперы конкурировали метражом, ценой, «историей проекта» — приглашённым архитектором или художником, уникальными концепциями благоустройства.  Креативные специалисты придумывали идеи, создавали макеты и визуализации. А затем долго согласовывали их с заказчиком и подрядчиками. Такой процесс был ярким, но занимал много времени и стоил дорого.

 Сегодня тренд меняется: на строительный рынок выходит искусственный интеллект. Он помогает создавать планировки, проектировать благоустройство и даже продавать квартиры. 

Первые шаги

 Всего за три года — с 2021 по 2024 год — индекс готовности строительной отрасли  к внедрению нейросетей вырос с 2,05 балла до 3,99. То есть, доля компаний, использующих ИИ увеличилась с 3,1% до 27,6%. Если в 2021 году только 15,7% строительных  компаний планировали начать работать с ИИ в течение следующих трёх лет, то в 2024 году доля таких компаний выросла уже до 35,5%. Около трети организаций оценивают экономический эффект от использования нейросетей как существенный.

 По данным индекса цифровизации отраслей экономики и социальной сферы от НИУ ВШЭ, наибольший потенциал для применения искусственного интеллекта застройщики видят в прогнозировании спроса и предложения — так считают 22,1% респондентов. На втором месте — сервисы, связанные с отделкой, меблировкой и дизайном (18,6%), на третьем — квартирография и взаимодействие с жильцами (17,4%). Среди тех, кто уже внедрил ИИ, чаще всего он используется в маркетинге и рекламе (11,6%), для коммуникации с покупателями (10,5%) и управления ценами и условиями продаж (7%).

Чем же занимается ИИ в этой отрасли? На самом деле сферы применения нейросетей в строительстве, архитектуре и дизайне — самые широкие, от проектирования до геймификации продаж.

 Генеративный дизайн планировок: алгоритмы научились подбирать оптимальные планировки квартир или домов. При этом учитывается множество факторов — от норм инсоляции до логистики перемещений внутри здания. Например, сервисы Autodesk и Maket.ai позволяют за минуты выдать десятки вариантов планировок, а девелопер выбирает наиболее подходящие. Это экономит время архитекторам и снижает риск ошибок на ранних стадиях проектирования.

 Визуализации и цифровые двойники: нейросети делают процесс презентации проекта покупателям максимально наглядным. Сервисы вроде Playestate создают фотореалистичные 3D-визуализации интерьеров и фасадов. А цифровой двойник жилого комплекса позволяет моделировать будущую застройку: как она будет выглядеть днём и ночью, как распределяются шумы, трафик и зелёные зоны. Это помогает и архитекторам, и маркетологам, и конечным покупателям.

 Распознавание и анализ документов: в строительстве огромное количество документации: от чертежей и проектных деклараций до разрешений и технических заключений. К обработке таких задач всё чаще привлекают нейросети. Это снижает нагрузку на инженеров и ускоряет подготовку к строительству. Кроме того, решения на основе ИИ помогают проводить сметные расчёты и даже рассчитывать задержки в строительстве.

 Виртуальные туры и геймификация продаж: нейросети помогают как в строительстве, так и в продаже. С помощью VR-технологий и игровых решений будущие жильцы могут «прогуляться» по квартире ещё до её возведения, попробовать разные варианты отделки или мебели, а также сравнить планировки. Это делает процесс выбора квартиры более увлекательным и снижает барьер для покупки.

Как это работает на практике?

Чтобы понять, как это работает на практике, можно посмотреть на рабочий процесс архитектора-концептуалиста, задача которого создать архитектурную концепцию: определить форму зданий, спроектировать планировки, расположить школы, паркинги и коммерческие зоны. И здесь ИИ становится хорошим вспомогательным инструментом. Например, вместо бесконечного просмотра тематических сайтов можно сформировать запросы для нейросетей и получить десятки вариантов фасадов, крыш или деталей. Эти наработки превращаются в референсы (образцы, на которые ориентируются при создании нового продукта или проекта – «МК».) для заказчика, но требуют отбора и доработки.

 Для быстрой «ожившей картинки» подключаются специализированные нейросети. VERAS умеет превращать простую белую модель здания из SketchUp в десятки фотореалистичных визуализаций. Архитектор подгружает эскиз, задаёт материалы («кирпичный фасад с белыми вставками осенью») и получает варианты. KREA работает как «фильтр»: улучшает освещение, пририсовывает траву, делает изображение более презентабельным. Но результат почти всегда требует ручной доработки в специализированных программах.

 Так делают даже крупные студии с мировым именем. Например, Патрик Шумахер, директор архитектурного бюро Захи Хадид, заявил, что большинство новых проектов они создают при активном использовании таких нейросетей, как DALL-E 2, Midjourney и Stable Diffusion. И их применение только подчёркивает тон и дух архитектора — в работах легко заметить ту плавность линий, узнаваемые обтекаемые формы и любовь к футуризму.

 Кроме того, по словам Патрика Шумахера, нейросети особенно хорошо помогают именно в работе с клиентами, облегчая презентацию проекта и обеспечивая совместную доработку. С их помощью архитекторы получают целый набор идей — концепцию и геометрию здания, свет, тени и другие детали.

Минусы и угрозы

 Несмотря на все очевидные плюсы — ускорение разработки проектов, снижение издержек и удобство для клиентов, в использовании нейросетей есть и минусы. Например, из-за того, что искусственный интеллект может заменить некоторые профессии, они уйдут с рынка и вызовут сокращение рабочих мест, что негативно скажется на экономической ситуации в целом.

 Кроме того, бытует мнение, что нейросети не способны на настоящую креативность, из-за чего проекты будут всё более унифицированы и потеряют уникальность и привлекательность для заказчиков.

 Однако специалисты считают, что такие риски минимальны. Так, координатор НОСТРОЙ по СФО Максим Федорченко уверен, что технологии ИИ могут служить лишь инструментом для человека, но заменить его в строительстве они неспособны: «Когда на картинке от ИИ у человека появляется шестой палец — это не страшно, но если подобная ошибка будет допущена при проектировании опасного объекта, это может угрожать жизни и здоровью людей. Использование ИИ в нынешнем виде невозможно, так как нельзя передать вопрос безопасности механизму, работающему непонятно».

Также эксперты напоминают, что в строительстве необходимо учитывать слишком много уникальных факторов, чтобы это могли делать исключительно нейросети. По словам эксперта Исследовательского центра в сфере искусственного интеллекта НГУ Никиты Иноземцева, сейчас нейросети не способны даже привязать типовой проект к местности, потому что нужно учитывать привязку к особенностям климата, рельефа, геологии, логистике, административным особенностям, к состоянию рынка и особенностям застройщика или проектной организации.

Перспективы использования

 Но никакие сложности и риски сейчас не отменяют того факта, что нейросети активно внедряются и будут внедряться во многие сферы жизни, в том числе и в строительство. Так, начальник управления по разработке продукта ООО «ГК «ФСК» Геворк Гуланян считает, что у роботизированного проектирования большое будущее: «Это инновационное направление, которое может стать повседневностью для проектных бюро и девелоперов в случае, если эти программы научатся работать с изменениями. Девелопмент – очень живой организм, как говорят сами строители. Если рассматривать только внешний фактор, то мы видим, как потребительские и нормативные требования к жилым комплексам последние несколько лет только растут. Эти перемены бывают кардинальными. Нужно быстро реагировать. Поэтому будущее роботизированного проектирования будет зависеть от того, какая будет скорость отклика на эти изменения у автоматизированных программ».

 Получается, что искусственный интеллект меняет правила игры в недвижимости: алгоритмы заменяют долгие согласования, цифровые двойники приходят на смену макетам, а нейросети создают быстрые черновики вместо ручной визуализации. Но главная ценность по-прежнему в человеческом вкусе и решениях. Нейросети, в первую очередь, инструмент для ускорения идей. Для покупателей это означает больше удобства, а для отрасли — новые вызовы.