Юрист объяснила, что делать, если сосед сдает квартиру, а вам это мешает

Собственникам квартир не потребуется собирать письменные согласия у соседей, прежде чем начать сдать жилье в аренду. Соответствующую инициативу группы депутатов Госдумы не поддержало правительство. Было ли здравое зерно в этом законопроекте или нет и что делать жильцам МКД, если квартиросъемщик по соседству их не устраивает, — этот и другие аспекты сдачи в аренду квартир в МКД корреспондент «МК» обсудила с юристом Ольгой Абрикосовой. 

В мае этого года стало известно о внесении в Госдуму законопроекта, согласно которому собственникам квартир пришлось бы получать письменное согласие у соседей (из «примыкающих квартир») перед тем, как кому-то сдавать свое жилье в аренду. Речь шла о внесении изменений в статью 30 Жилищного кодекса РФ. «Представляется целесообразным введение правила получения согласия собственников соседних и примыкающих помещений к помещению, предназначенному для сдачи в наем (аренду) вне зависимости от срока договора аренды», — говорилось в официальной пояснительной записке к документу.

Законопроект, по мнению авторов, позволил бы обеспечить превентивную защиту соседей от негативных последствий сдачи в аренду помещений в МКД, а также снизило бы нагрузку на судебную систему «в последующем».

Но дело в том, что уже и сейчас Жилищный кодекс обязывает собственников при заключении договора долгосрочной или краткосрочной аренды помещения соблюдать все права и законные интересы соседей, а также правила содержания общего имущества. Однако группе депутатов этого показалось недостаточно.   

Надо сказать, что большинство россиян высказались тогда «против». «Сумасбродная инициатива. А если сосед самодур? Вот и будет ваша квартира мертвым грузом стоять», — писали люди в соцсетях.  Приводились такие доводы: соседи-владельцы квартир, дескать, могут месяцами не появляться, либо жить в другом городе или стране; а еще, бывают соседи психи или алкаши, «сумасшедшие бабки»… Одна из москвичек подтвердила: «У меня такие соседи снизу, «поехавшие» напрочь. Они никогда согласия не дадут или еще и будут деньги вымогать за него».  

Те, кто эту идею в целом одобрил, высказывались именно против посуточной аренды в многоквартирных домах, потому что она «нарушает безопасность дома»: «Это не проходной двор». Так же, как и размещение хостелов в нежилых помещениях тех же многоквартирных домов.

И вот, стало известно, что кабмин эту идею отклонил. Как следует из заключения по данному документу, «инициатива ограничивает право собственника по распоряжение имущества, не гарантируя при этом соблюдение прав и законных интересов соседей в последующем…».

Юрист Ольга Абрикосова, к которой мы обратились за комментариями, назвала отвергнутый законопроект «неубедительным» и «нежизнеспособным».  

— Помимо того что этот законопроект нарушает фундаментальные права граждан — собственников жилья, он также и вряд ли способен принести реальную пользу, — объяснила нам она. — А именно, во-первых, законопроект нарушает право на распоряжение собственным имуществом (статья 209 ГК РФ). Во-вторых, Жилищный кодекс РФ (статья 30) уже и так предусматривает, что сдача имущества в найм/аренду возможна только при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и так далее.

На мой взгляд, самое главное, что этот законопроект никак не защитил бы жилищные права соседей. Как правило, проблемы со съемщиками начинаются не в момент заселения. Следовательно, после того, как согласие соседей уже будет получено, а арендаторы будут вести себя недобросовестно — шуметь, мусорить и нарушать права соседей, то предложенная законодательная инициатива никак не поможет. 

А кроме того, как особо подчеркнула юрист, если введение налогового режима самозанятости, наоборот, дало свои плоды и позволило немного вывести рынок аренды из «серой» зоны, то такая норма точно бы усугубила ситуацию. Сейчас, пояснила она, когда жилье можно легально сдавать в долгосрочную аренду и платить всего 4-6% налога, очень многие собственники стали сдавать свои квартиры легально и платить налоги.

— Чем бы усугубил ситуацию этот закон?

— Сегодня, чтобы легально сдавать квартиру на срок до 11 месяцев (каждый договор — до 11 месяцев), достаточно очень быстро, за одну минуту зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить налоги. А если еще будут нужны согласия, то усложнять себе жизнь граждане не захотят, на мой взгляд.

Также юрист напомнила, что нужно делать соседям, если уже потом, по факту, им будет в тягость жизнь поблизости с неадекватным квартиросъемщиком. Кстати, она сразу отметила, что ситуация, когда «мешают жить» именно съемщики, гораздо более благоприятная, нежели, когда сами собственники ведут себя неподобающе (ведь выгнать самого собственника из помещения крайне сложно!).

— Во-первых, нужно поговорить с собственником квартиры, — советует она. — В большинстве случаев собственники сами не заинтересованы в том, чтобы их съемщики мешали соседям (как правило, в случаях, когда съемщики ведут себя недобропорядочно в общих зонах и шумят, они так же халатно относятся и к имуществу арендодателя (портят мебель, ломают технику и так далее). Поэтому в подавляющем большинстве случаев собственник встанет на вашу сторону и будет готов сменить арендатора.

Если это не помогает, можно написать заявление в полицию, вызвать участкового.

При этом эксперт добавила, что проблема разграничения гостиничного бизнеса и посуточной аренды, действительно, существует (и проблема соблюдения прав соседей именно при посуточной аренде). Однако законопроект в существующей редакции предлагал получение согласия для сдачи квартиры в наем (аренду) вне зависимости от срока договора найма (аренды) — за исключением случаев, когда договор регистрируется в Росреестре. «То есть, если бы речь шла только о посуточной аренде, законопроект был бы более жизнеспособным», — заключила Ольга Абрикосова.